Você sabia que, mesmo contratando uma administradora, a responsabilidade pela proteção de dados pessoais no condomínio continua recaindo sobre o síndico?

A LGPD em condomínios representa a aplicação da Lei nº 13.709/2018 nesse ambiente coletivo, envolvendo nomes, documentos, imagens de câmeras de segurança e até informações financeiras, que passaram a exigir cuidados redobrados. A grande questão é: até onde vai a sua responsabilidade como síndico e em que situações a administradora também pode ser responsabilizada?

O condomínio como controlador de dados

O condomínio, representado pelo síndico, é o controlador de dados pessoais. Isso significa que é ele quem decide como e para quê os dados serão tratados, como:

• autorizar o uso de câmeras de segurança,
• definir regras de cadastro de visitantes,
• gerir informações financeiras dos condôminos.
  

Essa posição tem base no Código Civil:

• art. 1.347: obriga a eleição de um síndico;
• art. 1.348: confere poderes de representação e gestão.
  

A administradora como operadora de dados

Já a administradora de condomínios, contratada para cuidar da parte financeira, contábil e administrativa, atua como operadora de dados pessoais (art. 5º, VII da LGPD).

Ela executa o tratamento em nome do condomínio, seguindo instruções do síndico. Esse limite é reforçado pelo art. 1.348, §2º do Código Civil, que permite a transferência de funções administrativas com aprovação da assembleia.

Limites da transferência de poderes

Mesmo que a assembleia aprove a transferência total das funções para a administradora, a figura do síndico continua sendo indispensável.

A lei exige que sempre exista um síndico eleito, com CPF e reconhecido como representante oficial.

Na prática, a administradora pode agir, mas o síndico permanece como o responsável legal perante bancos, Judiciário, ANPD e órgãos públicos.

O mito do “síndico seguro”

Considerando adequação LGPD em condomínios, é um erro comum acreditar que delegar tudo para a administradora livra o síndico de responsabilidades. Isso não existe.

• Em caso de fraude, descumprimento da LGPD ou desvio de recursos, quem responde primeiro é o síndico e o condomínio.
• A administradora pode ser corresponsável contratualmente (art. 42 da LGPD), mas nunca exclusiva.
• O síndico “de fachada” que só assina, corre riscos sérios, respondendo civil, criminal, trabalhista e administrativamente.

Portanto, não existe blindagem pela simples contratação da administradora.

Boas práticas para reduzir riscos

Para garantir conformidade com a LGPD e proteger o condomínio, algumas medidas são fundamentais:

• Inserir cláusulas específicas sobre o tratamento dos dados em conformidade com à LGPD nos contratos com a administradora.
• Criar e divulgar avisos e políticas de privacidade para condôminos, visitantes e funcionários.
• Estabelecer auditorias periódicas e relatórios de acompanhamento.
• Investir em capacitação contínua para todos os envolvidos na tomada de decisões sobre o tratamento de dados (síndico, conselheiros e administradores).
• Considerar seguros de responsabilidade civil para cobertura de falhas de gestão.
  

Síndico e administradora: parceiros, não substitutos

A administradora tem papel relevante na rotina condominial, mas a lei é clara: o síndico é o representante legal indispensável.

Mesmo que haja transferência de poderes, ele não se exime da responsabilidade perante a lei. A administradora é mandatária, mas não substitui o representante eleito.

A verdadeira segurança jurídica do condomínio está em uma gestão transparente, fiscalizada e alinhada à LGPD, e não apenas na terceirização da administração.

Perguntas frequentes

Se o condomínio contratar uma administradora, o síndico continua responsável pela LGPD?
Sim. A administradora atua como operadora de dados, mas o condomínio, representado pelo síndico, é o controlador. Isso significa que o síndico continua sendo o responsável legal perante condôminos, órgãos públicos e a ANPD.

A administradora pode ser responsabilizada em caso de falhas?
Pode, mas de forma contratual e solidária, nunca exclusiva. A responsabilidade principal recai sobre o síndico e o condomínio. A administradora só responde se ficar comprovado que agiu em desacordo com as instruções recebidas ou de forma negligente.

É possível transferir totalmente as funções do síndico para a administradora?
Não. A lei exige que exista um síndico eleito, registrado e com CPF. Mesmo que a assembleia aprove a transferência de funções administrativas, o síndico permanece como representante oficial e responsável legal.

Quais são as principais boas práticas para o condomínio se adequar à LGPD?
Incluir cláusulas de proteção de dados nos contratos com a administradora, elaborar políticas de privacidade, realizar auditorias periódicas, capacitar síndico e conselho, e considerar seguros de responsabilidade civil.

O que acontece se o síndico for apenas “de fachada”?
Esse é um dos maiores riscos. O síndico “de fachada” pode ser responsabilizado civil, criminal, trabalhista e administrativamente por irregularidades, mesmo que não participe ativamente da gestão. A responsabilidade não pode ser transferida apenas pela existência da administradora.

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